ブルーボックス｜ANDPAD検査トップユーザーを輩出！原状回復工事における品質管理DXを大解剖〜前編〜

株式会社ブルーボックスは、愛知県尾張地域に根ざして、住まいに関わる事業を幅広く展開している「総合住宅不動産企業」だ。主軸事業である賃貸仲介事業・賃貸管理事業では、仲介店舗を東海エリアに10店舗、関西・関東にそれぞれ1店舗ずつ展開し、約13,000戸の賃貸住宅を管理している。

同社は、この賃貸住宅事業において2020年よりANDPADの運用を開始し、原状回復工事の発注業務と社内の情報共有を効率化した。また、2021年からはANDPAD検査も導入し、遠隔での現場管理と施工品質向上を実現している。そして今回、ANDPAD AWARD 2025 ユーザー部門の「ベスト検査ユーザー賞」にて、同社の協力会社が全国1位を受賞した（※）。

（※）ANDPADの利用状況をデジタルにスコアリングし、ANDPADを最も使っているユーザーを称賛するユーザー部門において、「ベスト検査ユーザー賞」全国1位を同社の協力会社である株式会社Balboa 宮本 徳洙さんが受賞した。

今回は、ANDPAD検査を最も活用したユーザーを輩出した同社の品質管理に焦点を当ててインタビューを実施。入居者が満足する質の高い原状回復工事をスピーディに行い、賃貸住宅の稼働率向上につなげている同社の取り組みを詳しく伺った。前編では、同社の事業内容や原状回復工事におけるリードタイム管理について紹介していく。

愛知県尾張地域に根ざし、住まいに関するあらゆるニーズに対応

2025年に創業40周年を迎えた株式会社ブルーボックス。愛知県稲沢市の本社を拠点に、賃貸仲介事業、賃貸管理事業、売買仲介事業、分譲住宅販売事業、土地活用事業、リフォーム事業、不動産買取販売事業など、住まいに関わる事業を総合的に展開し、地域の暮らしを支えている。

今回インタビューに応えてくださった山本さん・高島さんは、同社の賃貸仲介事業・賃貸管理事業に携わっている方々だ。現在は、ANDPAD施工管理・ANDPAD検査を活用し、協力会社と連携しながら原状回復工事や建物管理などを進めている。

山本さん：　私が当社に入社したのは15年ほど前で、当時から賃貸住宅の原状回復工事に関わる管理業務全般を担当しています。

株式会社ブルーボックス　工事部　部長　山本 博之さん

高島さん：　私は山本とは年齢が同じですが、入社は私のほうが少し早く、社歴は20年になります。現在は、原状回復工事の完了後に、新しい入居者様にお部屋を貸し出すまでのメンテナンスと建物管理をメインで担当しています。

株式会社ブルーボックス　工事部 メンテナンス課　係長　高島 勝美さん

そんなおふたりが所属する工事部では、賃貸住宅の施工や原状回復工事を主に担当している。

山本さん：　工事部は現在10名体制です。賃貸住宅の施工と原状回復工事、外壁塗装工事の施工管理を中心に、まれに自社で販売する分譲住宅の施工にも携わっています。会社としては、30戸ほどの1棟売りアパートを購入してフルリノベーションし、賃貸経営をしていく事業にも近年力を入れています。

サブリースのオーナー企業として原状回復工事の工期短縮・物件稼働率向上に尽力

賃貸仲介事業・賃貸管理事業において、同社が力を注いできたのが「メゾネット賃貸住宅」の建築だ。土地オーナー・入居者双方のニーズを汲み取った同社の「メゾネット賃貸住宅」の人気は高く、愛知県尾張地域では抜群の認知度を誇る。現在では、同社が管理している賃貸住宅の管理戸数は東海エリアを中心に約13,000戸にのぼり、入居率は97％以上と高い水準をキープしている。

山本さん：　当社の管理物件は、当社がオーナー様から一括借り上げをしているサブリース物件が7割を占めており、残り3割がオーナー様が直接管理をしている物件となっています。管理戸数は約13,000戸ですが、そのうち7,000〜8,000戸がサブリース物件のため、家賃収入が1日でも減ってしまうと、当社のキャッシュフローに影響が出ます。

当社の管理物件の入居率は平均97％と高い実績を誇っていますが、この数値は原状回復工事を行っている空室期間を差し引いて算出しています。ですから、サブリースでの賃貸経営が主力事業の当社においては、物件稼働率のほうが経営に関わる重要な数値になります。空室期間を短くして物件の稼働率を高めるためにも、原状回復工事の工期短縮に向けた取り組みは欠かせません。営業部門からも、退去立会いから入居可能日までのリードタイムについては細かく指摘が入ります。

山本さん：　そのため、工事完了後の是正対応においてもスピーディな対応が求められますので、協力会社さんには「この是正依頼には○日以内に対応してほしい」とその都度お願いしています。また、すべての協力会社さんの工事実績を公表して、成績の良い協力会社さんから仕事を振り分けるといった取り組みもしています。

同社は、現在15社ほどの協力会社に原状回復工事を発注。協力会社は、退去立ち会いから見積もり作成、精算業務、施工まで一貫して対応している。この一連の業務における成績を考慮しつつ、協力会社が効率的に現場を回れるエリアで案件を割り振っているという。

山本さん：　当社が管理している賃貸住宅は、愛知県を中心に、三重県、岐阜県、静岡県・滋賀県の一部と広範囲に点在しています。そのうち東海3県の物件は、ほぼ当社の工事部で管理しており、協力会社さんごとに対応エリアを分けています。このエリア分けにおいても、「工期を遵守できているか」といった工事成績を参考に、依頼件数を調整しています。

今回「ベスト検査ユーザー賞」を受賞した宮本さんが所属する株式会社Balboaは、同社と10年以上にわたって取引を継続している。「やはり当社の事業に貢献してくださる協力会社さんとは長くお付き合いし、より多くの案件をお願いしたい」と山本さんは話す。

山本さん：　当社の仕事を長く請けてくださっている協力会社さんを優遇したい気持ちはありますが、今の時代、年功序列で仕事の割り振りを決めるのは難しくなっています。やはり当社の求める施工スピードや品質を保てている協力会社さんに、積極的に仕事をお願いしていますね。

取材では、ANDPAD AWARD 2025「ベスト検査ユーザー賞」を受賞した株式会社Balboa 宮本 徳洙さん（写真右）にも一緒にお話を伺った。

少しでも早く・ベストな状態で入居者を迎えるためにリードタイム管理と検査を徹底

サブリースのオーナー企業として、協力会社とともに原状回復工事の工期短縮に取り組んでいる同社。では、退去立会いから入居可能日までのリードタイムはどのぐらいで設定しているのだろうか。

山本さん：　当社では退去立会いから入居可能までのリードタイムを26日にすることを目標にしています。そのなかで、原状回復工事の発注から工事完了までは長くても20日とし、今はおおむね17日でおさめています。

協力会社さんの工事期間は、工事準備に3日・実際の作業で8日、合計11日を目指していただいています。ただ実際は工事完了まで14〜15日程度かかるため、退去立会いから入居可能日までのリードタイムも27日で着地することが多いです。当社は、この期日管理にANDPADのマイルストーン機能を活用しており、社員の誰もが工事の進捗が確認できるように可視化しています。

高島さん：　このスケジュールを想定し、営業担当者は退去が決まった段階から「○日から入居可能です」と入居者募集をはじめます。入居が決まった物件は優先して原状回復工事を進めるように予定を組み換えていくため、実際には2〜3日で工事を完了しなければならない物件が出ることもあります。入居者様ありきで動くため、繁忙期には協力会社さんたちにもご協力をいただいています。

ANDPAD ONE編集部より

工期短縮に向けた取り組みを続けている同社では、協力会社にもスピーディな対応を求めています。なかでも、原状回復工事における是正対応においては、是正の指摘から対応までの日数を「目標2日」と掲げ、協力会社に周知しています。この是正にスピーディに対応し、「ベスト検査ユーザー賞」全国1位を受賞したのが株式会社Balboa 宮本 徳洙さんです。

同社は、原状回復工事の完了後、ANDPAD検査を使用して、協力会社自らが工事の仕上がりをチェックする検査体制を構築。さらに、協力会社が行った検査の後にも、自社もしくは外部の清掃会社が検査を実施し、賃貸住宅の品質を保っている。

高島さん：　協力会社さんには、「入居者様が初めて部屋に入ったときにどう思うか」を重視して仕事をしてくださいと伝えています。忙しいなかで工事に対応してくださっているのは重々理解していますが、「忙しいからゴミを拾い忘れた」といった言い訳は入居者様には通用しません。私たちとしても言いづらい部分はありますが、是正に関してはきちんとお伝えするようにしています。

山本さん：　当社は検査内容が細かく、どうしても是正依頼が多くなりますので、なかには「ここまで厳しいと対応が難しい」「生産性が悪い」と離れていってしまう協力会社さんもいます。ただ、当社が目指す品質を保つためには細かい是正にも対応していただかなければなりません。ですから、新しい協力会社さんを育てていくためにも、当社のやり方を理解していただけるように丁寧な情報共有を心がけています。

同社は、賃貸住宅の稼働率を高めるために、原状回復工事の工期を管理しながら、入居者が満足する品質を追求し続けている。この取り組みには、協力会社とスピーディに情報を共有し、工事の状況をリアルタイムで把握できる仕組みが欠かせない。そこで同社が導入したのがANDPAD施工管理とANDPAD検査だった。後編では、ANDPADを活用した同社の品質管理の詳細に迫っていく。